Quand on parle d’investissement locatif, beaucoup pensent tout de suite à l’immobilier résidentiel. Peu de gens savent en effet qu’il est aussi possible pour un particulier d’opter pour un investissement locatif dans un local commercial en vue de le louer à des professionnels. Et le fait est que cette forme d’investissement s’avère beaucoup plus avantageuse que l’investissement immobilier dans le résidentiel sur plusieurs plans. Explications et conseils de nos experts !

Quels sont les avantages de l’investissement locatif dans un local commercial ?

En règle générale, l’investissement locatif dans un local commercial est à la fois plus rentable et plus sécurisé que l’immobilier locatif résidentiel. Mais ce ne sont pas les seuls avantages de cette option.

Une meilleure rentabilité

Pour faire court, on estime globalement que l’immobilier commercial peut offrir un rendement net allant jusqu’à 10% par an. C’est carrément deux fois plus que la location de biens résidentiels, dont le rendement moyen est estimé à environ 5% l’an.

Un investissement sécurisé

Les impayés sont plus rares dans l’immobilier locatif commercial que dans l’immobilier résidentiel. En effet, même quand l’entreprise locataire fait face à des problèmes de trésorerie, l’entrepreneur s’assure généralement de payer en priorité son loyer, car cela fait partie de son fonds de commerce.

En cas de non-paiement, la valeur du fonds baisse considérablement et une défaillance peut apparaître dans sa comptabilité. Dans certains cas, cela peut même conduire l’entreprise au redressement fiscal ou à la liquidation judiciaire. En gros, le propriétaire d’un local commercial est quasiment sûr à 100% de percevoir son loyer à la fin du mois.

Peu de vacances locatives

Le bail d’un local commercial est établi pour une période allant de trois à neuf ans. Une fois le contrat signé, le locataire ne peut pas partir quand il le souhaite. Il doit obligatoirement occuper le local pour une durée minimale de 3 ans. Ces dispositions légales sont à l’avantage du propriétaire. Il y a ainsi peu de risque que le bien soit vacant sur de longues périodes.

De plus, un local commercial est généralement loué par une entreprise, et ce n’est pas de l’intérêt de cette dernière de déménager fréquemment.

En gros, le propriétaire n’a pas besoin de chercher un nouveau locataire chaque année ou tous les 24 mois comme c’est généralement le cas dans l’immobilier résidentiel.

Notons également qu’en cas de cumul d’impayés, il n’existe pas de trêve hivernale. De plus, le propriétaire peut rapidement récupérer son bien par ordonnance judiciaire. La procédure est moins longue et moins contraignante que pour un local résidentiel.

Une grande flexibilité dans la rédaction du bail commercial

Les termes du bail commercial entre le locataire et le propriétaire d’un local commercial sont plus flexibles que pour un local résidentiel. Les deux parties peuvent en effet convenir librement du loyer, du montant du dépôt de garantie, ainsi que des charges afférentes au bien.

Le locataire peut par exemple prendre en charge :

  • Les travaux d’aménagement du bien avant l’intégration ou tout au long de la durée du bail ;
  • Les travaux d’entretien ;
  • Les assurances ;
  • La charge foncière.

Un meilleur entretien du bien

Pour son image, une entreprise n’a pas intérêt à ce que les locaux qu’elle loue soient en mauvais état. Elle aura donc à cœur de prendre soin des locaux, car cela peut avoir une incidence directe sur son activité.

Certaines entreprises dégagent donc chaque mois, un budget significatif pour les frais d’aménagement et de décoration des lieux. De plus, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire a l’obligation de meubler les lieux et de les maintenir meublés jusqu’à la fin du bail. Les risques de récupérer un local dans un état délabré à la fin du bail sont donc drastiquement réduits.

Relation professionnelle entre propriétaire et locataire

En général, les relations entre le propriétaire d’un local commercial et le locataire sont plus courtoises et moins conflictuelles que celles entre un propriétaire et un locataire résidentiel. Dans ce cas de figure, on est en effet en présence de deux professionnels qui discutent « business ».

Un financement plus facile à obtenir

Dans un contexte historique où les taux de crédit immobilier sont très bas, les banques sont plus enclines à accorder un crédit aux particuliers qui désirent investir dans un local commercial. L’engouement est encore plus grand lorsque le local est bien situé et qu’il est déjà loué. La rentabilité locative est alors plus facile à calculer pour la banque et la demande de crédit aboutit généralement plus vite et positivement.

Quels sont les pièges à éviter dans un investissement locatif commercial ?

Même si l’investissement dans des locaux commerciaux est très attractif, il est important de bien mûrir son projet avant de se lancer. Cela d’autant plus s’il s’agit de votre premier investissement locatif dans un local commercial.

Voici notamment trois pièges à éviter absolument :

Mal choisir l’emplacement

Dans l’immobilier commercial, l’emplacement est déterminant. Le local dans lequel vous investissez doit être :

  • À proximité d’une rue fréquentée ;
  • Desservie par les transports ;
  • Dans un quartier commerçant ;
  • À proximité d’un projet de construction de logements dans la zone.

En effet, plus vous vous éloignez des zones remplissant ces critères, plus la probabilité de trouver un locataire pro est faible. Par ricochet, vous vous exposez à de longues vacances locatives.

Ne sautez donc pas sur une opportunité dans la précipitation en raison d’une potentielle rentabilité élevée. Gardez en tête que le choix de l’emplacement est le critère central dans la réussite d’un projet d’investissement locatif dans un local commercial.

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Surévaluer le montant du loyer

Pour éviter la vacance locative entre deux baux, il est important de faire une estimation correcte du montant du loyer. De façon pratique, tenez compte des éléments ci-après :

  • L’attractivité du local : visibilité, rues passantes, emplacement, proximité avec les transports et les logements ;
  • La surface du local : plus le local est grand, plus le loyer au m2 est faible ;
  • Les activités correspondantes au local : magasins de mode, entreposage et logistique, restauration, entreprises de services, etc.
  • La date de signature.

Pour éviter les erreurs dans l’évaluation du loyer, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier exerçant dans la zone. Ce dernier pourra vous conseiller efficacement grâce à une meilleure connaissance du secteur et des prix pratiqués dans la zone.

Choisir un bien nécessitant d’importants travaux

Il est important d’évaluer correctement les gros travaux à réaliser avant d’effectuer un investissement locatif dans un local commercial. Dans certains cas, ils peuvent équivaloir à plusieurs années de loyer ; ce qui fera baisser considérablement la rentabilité du bien. Pour éviter de tels désagréments, faites intervenir un architecte ou un bureau d’études pour une évaluation complète des murs avant d’acheter.

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