Après le succès d’Iroko Zen, la société de gestion Iroko enrichit sa gamme avec Iroko Atlas, une SCPI tournée vers l’international. Présentée lors d’un récent webinaire de lancement, cette nouvelle offre vise à capter la croissance immobilière hors des frontières françaises, avec un positionnement stratégique sur des marchés encore peu exploités par les grands investisseurs.
Une stratégie 100 % internationale
Contrairement à Zen, centrée sur la France et l’Europe de l’Ouest, Atlas investira exclusivement à l’étranger. La répartition visée se structure ainsi :
- 60 à 65 % en Europe de l’Ouest
- une part significative en Europe du Nord, et centrale (notamment Pologne et République tchèque),
- et, à la marge, des opportunités en Amérique du Nord (États-Unis, Canada).
La diversification sectorielle est également au cœur de la stratégie : bureaux, commerces, logistique, santé et hôtellerie sont ciblés, toujours avec un équilibre entre rendement et risque.
Focus sur l’Europe centrale : un terrain d’avenir
La Pologne et la République tchèque constituent les premières implantations d’Iroko Atlas.
- Pologne : faible chômage, croissance soutenue, réseau routier et ferroviaire performant.
- République tchèque : stabilité politique et économique, attractivité pour les entreprises internationales.
Leur position géographique centrale en Europe en fait des hubs idéaux pour la logistique.
Exemples d’investissements concrets
la première acquisition d’Iroko Atlas est un Tesco Express à Dublin, ce qui illustre concrètement la stratégie évoquée dans tes notes :
- Sécurité : un locataire solide (Tesco, acteur majeur de la distribution au Royaume-Uni et en Irlande).
- Bail long : WALB de 13,5 ans, ce qui assure une visibilité sur les revenus locatifs.
- Petit prix (1,1 M€) : segment délaissé par les institutionnels, donc moins de concurrence et plus d’opportunités.
- Rendement annoncé : 7,33 % non garanti, attractif pour une première opération.
Cette acquisition illustre bien le positionnement « Atlas » : international, opportuniste, diversifié et orienté vers des actifs de taille modeste mais sécurisés par des locataires de premier plan.
- République tchèque : opération de type sale & lease back avec un groupe américain. Bail ferme de 25 ans et rendement supérieur à 10 %.
- Pologne : bail de 15 ans avec un rendement plus classique.
- Royaume-Uni : acquisition de commerces de proximité à Londres, de taille trop réduite (1 à 2 M€) pour intéresser les institutionnels.
Une gestion optimisée par l’effet devise
À terme, Iroko Atlas détiendra des actifs libellés en 5 à 6 devises (EUR, USD, CAD, PLN, GBP, NOK). Une source de diversification supplémentaire, qui pourrait permettre de profiter des cycles monétaires.
Fiscalement, les associés bénéficient d’un atout majeur : absence de double imposition et de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers.
Modalités et frais
La SCPI innove aussi sur sa structure de frais :
- La majorité est prélevée sur les loyers, ce qui aligne la performance de la société de gestion sur celle des investisseurs.
- Frais de cession uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 %.
- Des frais légèrement plus élevés que pour Iroko Zen, justifiés par l’élargissement géographique et la complexité de gestion.
Souscription
Dans un premier temps, la collecte est réservée aux associés d’Iroko Zen, avec un ticket minimum de 140 parts sponsor. Pour les nouveaux investisseurs, les conditions seront classiques, mais sans cet avantage d’entrée.
Le délai de jouissance est fixé à quatre mois pleins, soit un mois de plus que Zen. À noter également : l’équipe dirigeante d’Iroko a investi elle-même dans Atlas, un signe fort de confiance.
Objectifs et perspectives
Non garantis, les rendements visés sont annoncés supérieurs à ceux d’Iroko Zen et à la moyenne du marché. La société met en avant :
- une équipe de gestion expérimentée (plus de 160 acquisitions déjà réalisées avec Zen),
- une connaissance approfondie des marchés locaux grâce aux relations avec brokers et vendeurs,
- et une fenêtre d’investissement ouverte, dans un contexte de taux stables et de nombreuses opportunités d’achat, notamment dans l’hôtellerie et les bureaux en recomposition post-Covid.
Conclusion
Avec Iroko Atlas, la société de gestion veut franchir un cap et offrir aux épargnants un accès à l’immobilier international, en particulier dans des zones dynamiques et moins saturées par les investisseurs institutionnels. Entre diversification géographique, effet devise et opportunités ciblées sur des actifs de petite taille, la SCPI ambitionne de se positionner comme un produit complémentaire à Iroko Zen, mais avec un profil de rendement plus offensif.
Disclaimer
L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité limitée et de revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, il est recommandé de prendre connaissance de la documentation officielle et d’évaluer la SCPI au regard de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux.