Pour les transactions immobilières impliquant une agence immobilière, les mandats de vente sont généralement conclus avec les honoraires à la charge du vendeur. Mais est-ce une obligation légale ? Est-il possible que ces honoraires soient à la charge de l’acquéreur ?
Quelle option est alors la plus avantageuse pour les deux parties impliquées dans la transaction ? Retrouvez ici des réponses à toutes vos préoccupations : explication, informations utiles, conseils, recommandations…
Honoraires à la charge du vendeur : les bases importantes
Afin de bien comprendre les explications à venir, il est important de revenir sur quelques concepts de base :
Que représentent les honoraires d’un professionnel de l’immobilier ?
Le terme « honoraires » désigne une rétribution (salaire ou rémunération du travail) donnée à quelqu’un qui exerce une profession libérale. Un agent immobilier est un professionnel qui négocie une vente en qualité de mandataire.
Il est donc considéré comme un travailleur indépendant, à l’instar d’une personne exerçant une profession libérale, et perçoit des honoraires sur les affaires qu’il conclut.
Quand on fait référence à l’agence immobilière qui a été contactée pour gérer la transaction, on parle d’honoraires d’agence ou de frais d’agence.
Que dit la loi ?
Le décret n° 86-1309 du 29 décembre 1986 portant liberté des prix et de la concurrence permet aujourd’hui à chaque agence immobilière de fixer librement le montant de ses honoraires. Celui-ci est toutefois régulé par la concurrence.
Par ailleurs, la loi exige une certaine clarté en matière de tarifs appliqués et des conditions de paiement desdits honoraires. Selon l’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017, les critères suivants doivent être respectés dans le cadre d’une vente immobilière :
- Le prix de vente du bien doit être explicitement indiqué ;
- L’annonce doit préciser à qui incombe le paiement des honoraires entre le vendeur et l’acquéreur ;
- Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires de l’agent immobilier doit être mentionné.
Les honoraires sont calculés proportionnellement au prix de vente du bien. Les taux appliqués sur le marché varient généralement entre 4 et 10 %. De plus, les frais d’agence peuvent faire l’objet d’une négociation aboutissant à une réduction du taux à appliquer.
Bon à savoir : Selon les dispositions de l’arrêté du 26 janvier 2022, les agences immobilières doivent afficher les tarifs maximums de leurs prestations. Cela permet aux clients qui le souhaitent, de tenter une négociation.
Pourquoi est-ce le vendeur qui paie normalement les frais d’agence ?
Pour mettre en vente un bien, il est possible de passer par un agent immobilier ou une agence dans le but de vendre le plus rapidement possible et au meilleur prix. Plus concrètement, passer par une agence immobilière permet de :
- Avoir une évaluation juste du prix de vente ;
- Bénéficier des services d’un professionnel ;
- Bénéficier d’une diffusion plus large de son annonce de vente ;
- Gérer facilement les offres d’achat ;
- Réaliser la transaction en toute sécurité.
Il est tout à fait logique que le vendeur prenne en charge les frais liés à ces différentes prestations, puisque c’est lui qui mandate l’agence immobilière. Comme pour toute autre transaction commerciale, c’est celui qui fait appel à un prestataire de services qui le paie.
Cependant, dans le cadre d’une transaction immobilière, la loi n’impose pas la partie qui doit payer les frais d’agence.
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Honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur : les différents cas de figure
Par défaut, les frais d’agence sont laissés à la charge du vendeur, sauf si cela est clairement stipulé dans le mandat de vente.
Mais en réalité, la rémunération de l’agence peut aussi être à la charge de l’acquéreur.
Bien entendu, selon l’option choisie, des différences s’observent, que ce soit au niveau de la rédaction du mandat de vente ou du mode de paiement des frais d’agence.
Honoraires à la charge du vendeur : les implications
Quand le mandat signé est à la charge du vendeur, l’agence immobilière indique le prix global du bien sans aucune autre mention supplémentaire. On dit que le prix du bien est annoncé FAI (Frais d’Agence Inclus) puisque les honoraires de l’agent immobilier y sont inclus et supportés par le vendeur.
À titre illustratif, prenons une maison dont le prix de vente affiché est de 500 000 €. Supposons que l’agence immobilière contactée par le vendeur applique un taux de 7 %. Dans ce cas de figure, si une vente est conclue, le vendeur devra payer 35 000 € de frais à l’agence immobilière.
Il touchera ainsi, au final, (500 000-35 000), soit 465 000 €. C’est le prix net vendeur. Quant à l’acheteur, il débourse 500 000 € sans les frais d’acquisition.
Cas où les honoraires sont à la charge de l’acheteur
Mettre les honoraires de l’agent immobilier à la charge de l’acheteur est considéré comme une stipulation pour autrui. En effet, cette formule met en jeu un stipulant (le vendeur) qui peut faire promettre à l’agent immobilier d’accomplir une prestation au profit d’un tiers (l’acquéreur).
Certains considèrent que cette pratique peut ne pas avoir de valeur contractuelle. Cependant, selon l’article 1205 du Code Civil, il est tout à fait possible de stipuler pour autrui si celui-ci exprime son consentement.
Bon à savoir : il est formellement interdit de mettre à la charge de l’acheteur des frais d’agence initialement prévus à la charge du vendeur. Rappelons que le mandat de vente doit explicitement indiquer dès le départ à qui incombe le paiement des honoraires d’agence.
Si le mandat signé est à la charge de l’acquéreur, l’agence immobilière doit présenter le détail des prix, c’est-à-dire le montant des honoraires et le prix net vendeur.
Pour illustrer ce cas, reprenons l’exemple de la maison dont le coût d’acquisition totale est de 500 000 €.
Dans le mandat de vente qui sera établi pour ce bien, il sera mentionné que l’acheteur doit payer 465 000 € au vendeur et 35 000 € à l’agence immobilière. Remarquez que dans tous les cas, les sommes touchées semblent être les mêmes.
On peut donc croire que la seule différence perceptible est que c’est l’acheteur qui verse directement le montant des honoraires et non le vendeur. Mais en réalité, les frais d’acquisition sont également impactés par le choix effectué.
Pourquoi mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, les frais d’acquisition (taxes et frais de notaire) sont en principe réglés exclusivement par l’acquéreur.
Ce qu’il est important de savoir ici, c’est que le montant de ces frais peut baisser si les frais d’agence sont mis à la charge de l’acquéreur. En effet, dans la pratique, les frais de notaire s’appliquent au montant inscrit sur le compromis de vente.
Lorsque le vendeur prend à sa charge les frais d’agence, c’est le prix total de vente du bien (prix net vendeur + honoraire du notaire) qui est affiché. Malheureusement, les frais de notaire sont calculés par application d’un pourcentage sur ce prix.
Cela n’avantage pas l’acquéreur, car il devra payer un montant un peu plus élevé que si ces frais étaient calculés sur le prix net vendeur. Ainsi, mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur permet à ce dernier de faire des économies conséquentes.
Reprenons une fois encore l’exemple précédent en considérant un taux de 8 % pour le calcul des frais de notaires. Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, l’acquéreur devra payer les frais de notaire sur 500 000 € ; soit 40 000 €. Il déboursera donc au total 540 000 € pour acheter la maison.
Par contre, si les honoraires de l’agent immobilier sont à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire s’appliqueront uniquement sur le prix net vendeur (465 000 €). Il ne paiera alors que 37 200 € de frais d’acquisition, pour un total de 537 200 € de dépenses. Cela représente une économie de 2 800 € (40 000 €-37 200 €).
Honoraires partagés entre vendeur et acquéreur : est-ce une option envisageable ?
Hormis les deux précédentes options, il est également possible de partager les frais d’agence entre le vendeur et l’acheteur.
Dans ce cas, la mention « honoraires partagés » doit être indiquée sur le mandat de vente et les proportions doivent être définies au préalable. Pour un taux de commission de 7 %, 3,5 % seront à la charge du vendeur et 3,5 % à la charge de l’acquéreur.
Notez que seul le montant des honoraires restant à la charge de l’acquéreur doit être mentionné sur le mandat ; soit 17 500 € en considérant l’exemple plus haut.
Le partage des frais d’agence immobilière permet d’attirer les acquéreurs, avec des prix affichés moins élevés.
En outre, toutes ces alternatives n’interviennent que si l’on vend en passant par une agence avec des honoraires élevés. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de comparer les taux de commission de plusieurs agences avant de faire un choix. N’oubliez pas qu’il est également possible de négocier les taux de commission des agences à la baisse.
Que retenir ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, les frais d’agence sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, il est possible de les mettre à la charge de l’acquéreur. Cela peut permettre à ce dernier de réaliser des économies sur les frais d’acquisition.
Il est également possible d’opter pour le partage des honoraires entre les deux parties. Dans tous les cas, orientez-vous vers une agence immobilière avec des taux de commission raisonnables.
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